Anciennes analyses
Béziers « Loi Pinel »
Zone B2 ou passage en B1 ?
Préambule
Nous allons nous attacher à voir si la ville de Béziers doit rester en Zone B2 ou être améliorée en Zone B1… Cependant, nous devons être parfaitement conscients que le point de départ doit être la conservation de l’éligibilité de la ville à la loi Pinel.
« Pourquoi « Maintenir Béziers en zone défiscalisante ? »
Les vertus liées à l’éligibilité de la ville sont nombreuses, parmi celles-ci :
- Image de la ville : notre ville reste parmi celles dont l’état reconnait un besoin en logement croissant, ce qui conforte les investisseurs potentiels à investir sur Béziers.
- Loyers modérés : nous assurons une réponse concernant une forte demande locative à loyers modérés.
- Maintien de l’emploi : La vente d’immobilier neuf assure l’équivalent de deux emplois par logement pendant deux ans (conception du bâtiment, réalisation de l’ouvrage, vente, location…)
Les vertus et les risques de la zone B1
Les vertus :
L’image de la ville serait commercialement encore améliorée.
Une légère hausse des loyers en périphérie permettrait de favoriser les logements en centre-ville moins onéreux.
Certains logements de petite taille disposent déjà de loyer à 10 € le mètre carré en Loi Pinel (grâce au coefficient d’amélioration ou de pondération de la loi) comme pour les studios.
Certains logements approchent cette valeur…Comme les types 2 qui avoisinent les 9 € par mètre carré.
Les risques :
Perte du loyer de référence, apparition de nouveaux opérateurs nationaux moins attachés à la valeur locative réelle, proposant des loyers surévalués (Pour offrir « Virtuellement » une meilleure rentabilité, et ainsi pouvoir vendre plus cher).
Ce phénomène a malheureusement existé sur Carcassonne, Montauban, Agen… ainsi que Béziers, laissant des séquelles importantes pour le territoire sur de nombreuses années.
Dans ces secteurs, un grand nombre de logements se sont retrouvés sans locataire pendant plus de 12 mois, entraînant la perte de défiscalisation pour l’investisseur, des situations personnelles compliquées pour les familles ayant investis et le retrait de tous les professionnels du conseil en défiscalisations sur ces villes sinistrées.
De nombreuses revues économiques, « groupe le particulier… » ont considéré notre ville comme étant à proscrire totalement aux investisseurs.
Les experts immobiliers nationaux du groupe « Crédit Foncier » demandaient jusqu’à l’intervention récente du petit groupe « les sentinelles de l’immobilier neuf », de refuser le financement des acquéreurs de la plupart des programmes de Béziers (considérant la ville comme mature et saturée)
Il aura fallu presque trois ans pour recevoir les décisionnaires sur Béziers, pour les faire changer de point de vue, grâce à nos statistiques internes.
Le Maintien en zone B2
Si le Risque de voir la zone B2 disparaître prochainement existe alors il faut impérativement que BEZIERS conserve son éligibilité quel que soit sa zone.
Actuellement, l’offre et la demande sont parfaitement équilibrées avec environ 300 logements commercialisés.
NB :
Nous constatons parfois une différence dans les chiffres publiés, selon s’ils proviennent de l’agglomération, de la mairie, de La DREAL, etc.
Cette différence peut provenir d’une distinction à faire entre les permis de logements neufs ou les extensions d’un bien et d’autres demandes de permis. Notre analyse s’appuie particulièrement sur les chiffres fournis par l’organisme « Adéquation » ainsi que ceux de « l’Agence Nationale d’Informations sur les Loyers ».
Aux chiffres indiqués plus bas il faudra ajouter les permis en « diffus » et les permis en « individuel groupé ».
HISTORIQUE DE PRODUCTION
« Source Adéquation »
Historique du nombre de construction et Focus sur 2015
2011 = 850
2012 = 433
2013 = 235
2014 = 333
2015 = 308 (75% investisseurs /25% Résidence principale) avec 246 ventes à investisseurs et 62 ventes en résidence principale.
Dont : 284 ventes en collectif répartis de la façon suivante :
– T1/T2 (Studio d’environ 30 m² et 2 pièces d’environ 44m²) = 152 ventes
– 3 pièces (environ 60 m²) = 109 ventes
– 4 pièces (82 m² en moyenne) = 23 ventes
– Au-delà = zéro vente
181 ventes réalisées sur Béziers (2725 € /m2 hors parking, 3004 € parking inclus)
39 ventes sur communauté d’agglomération Béziers
67 ventes sur communauté d’agglomération Héraut Méditerranée (3120 € par mètres carrés)
Premier trimestre 2016 :
(70% / 30%) 84 ventes à investisseurs et 37 ventes en résidence principale.
EVOLUTION DES VENTES 2015 / 2016 ET OFFRE COMMERCIALE DISPONIBLE
« Source Adéquation »
TYPES D’ACQUEREURS
FOCUS 1er T 2015 – 1er T2016
« Source Adéquation »
PRIX DES LOGEMENTS PARKING INCLUS
« Source Adéquation »
EVOLUTION DES PRIX 1er T2015 – 1er T2016
« Source Adéquation »
Informations et Conseils de l’agence départementale d’information des loyers
1 – Revenir à 40 % en résidence principale – 60 % investisseurs.
2 – Installation en périphérie : pourquoi ?
– Image ?
– Tarifs ?
– Paupérisation ?
3 – Une Aide à l’installation pourrait contribuer à la reconquête du centre-ville.
Info :
Délai de relocation dans le neuf à Béziers inférieur à 20 jours… Contre plus de 100 jours annoncés auparavant.
Les logements de type studio et jusqu’au type 3 semblent trouver preneurs très rapidement.
Population :
Stabilisation entre 2007 et 2012
53,3 % de locataires. Le taux de pauvreté chez les locataires (privé, public) atteint 47,3 % contre 43,1% dans l’agglomération.
Baisse du nombre de propriétaires.
Logements vides : 2000 logements en cinq ans soit 400 logements par an. Portant à 7439 le nombre de logements vides.
Comment faire venir ou revenir des habitants à Béziers ?